Le Sezioni unite intervengono a comporre il variegato e articolato contrasto giurisprudenziale incentrato sulla ripartizione delle spese comuni che derivano dall’approvazione delle tabelle millesimali, con una decisione che di certo avrà un effetto deflattivo delle liti condominiali.
Le Sezioni unite, con la pronuncia in commento, prendono le distanze dal più consolidato orientamento della stessa Corte di legittimità.
Tale primo indirizzo interpretativo sosteneva che ai fini dell’approvazione o della revisione delle tabelle millesimali occorreva il consenso di tutti i condòmini e, ove fosse mancato il consenso unanime, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati e in contradditorio con tutti i condòmini (cfr. Cass. 5.6.2008, n. 14851; Cass. 19.10.1988, n. 5686).
Tale prima tesi faceva leva su una serie di ragioni: a) la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condòmino è regolata dalla legge, sicché essa non rientrerebbe tra le competenze dell’assemblea (Cass. 96/7359); b) l’atto di approvazione delle tabelle millesimali sarebbe un atto di natura negoziale da inquadrare nell’ambito dei negozi di accertamento (Cass. 64/1801); c) il carattere pregiudiziale delle tabelle millesimali rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni condominiali (Cass. 67/520).
Dunque, secondo tale orientamento in conseguenza della inesistenza di una norma che attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza sarebbe inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (Cass. 96/7359).
Ebbene, secondo una diversa e più recente interpretazione accolta dalle Sezioni unite, la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono costituire “espressione del valore di ogni piano o porzione di piano” (cfr. 68, disp. att. c.c.).
D’altro canto, invece, per orientamento consolidato, la natura contrattuale di un atto dovrebbe conseguire soltanto quando le clausole siano “limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri” (Cass. 99/11960 in Giust. civ. 2010, 10, 2148).
Diversamente, le Sezioni unite sottolineano come la tabella millesimale serva solo ad esprimere, in termini aritmetici, un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condòmini senza, tuttavia, incidere in nessun modo sui diritti appartenenti agli stessi (Cass. 90/431).
In sostanza, i condòmini, quando approvano le tabelle millesimali, non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato.
In altri termini, essi prendono solo atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente.
Secondo tale impostazione, per compiere un’operazione di questo tipo non serve un negozio di accertamento atteso che non v’è nessuna incertezza da rimuovere.
La deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo, bensì come parametro di qualificazione dell’obbligo, determinato in base ad una mera azione ricognitiva della realtà.
In questo senso, dunque, una determinazione quale quella adottata con l’approvazione della tabella millesimale, non incidendo sul diritto di proprietà, ma piuttosto sulle obbligazioni, cosiddette propter rem, ove fosse viziata da un mero errore materiale, vi si potrebbe porre rimedio mediante la revisione della tabella ex art. 69, disp. att. c.c..
A sostegno della tesi qui riportata, si rileva altresì che, in base alle diposizioni contenute dall’art. 68, disp. att., cc., le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio il quale, a mente dell’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza dei condòmini.
Ne consegue che tali tabelle millesimali andranno, pertanto, approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.
Ciò considerato, le Sezioni unite hanno concluso di non potersi riconoscere natura contrattuale allea tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68, disp. att. c.c., esse siano allegate ad un regolamento di origine cosiddetta “contrattuale”, ove non si sia espressamente previsto derogare al regime legale di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c..
Di conseguenza, in virtù delle considerazioni dianzi riportate, le Sezioni unite hanno affermato che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
Nessun commento:
Posta un commento